목차 Part 01 재개발·재건축 정비사업의 이해

제1장 재개발·재건축 정비사업 개요 3

제2장 정비사업 관련 법령 4
제1절 도시 및 주거환경정비법 4
1. 목 적 4
2. 도시 및 주거환경정비법의 역사 4
3. 도정법상 정비사업의 종류 6
제2절 도시 재정비촉진에 관한 법률 19
1. 서울시 뉴타운 19
2. 경기도 뉴타운 21
3. 인천시 뉴타운 21
4. 도시재정비촉진지구 22
제3절 도시개발법 26
1. 도시개발사업의 정의 26
2. 도시개발사업의 절차 27
3. 도시개발사업의 시행방식 28
4. 환지방식에 의한 사업시행 절차도 29
5. 도시개발법과 조세 30

제3장 정비사업의 추진기구 36
제1절 정비사업조합설립추진위원회 36
1. 법적성격 36
2. 승인요건 36
3. 추진위원회설립의 예외 37
4. 구성 및 수행업무 37
5. 세법상 인격 37
제2절 정비사업조합 38
1. 법적성격 38
2. 승인 요건 38
3. 구성 및 수행업무 39
4. 조합 설립인가등의 취소(도정법 제16조의2) 40
5. 세법상 인격 40

제4장 정비사업의 추진절차 및 조세 42
제1절 정비사업의 추진 절차도 42
1. 도시기본계획 수립 절차 42
2. 주거환경개선사업 절차 43
3. 주택재개발사업·도시환경정비사업 절차 44
4. 주택재건축사업 절차 45
제2절 정비사업의 구체적 추진절차 46
1. 도시·주거환경 정비기본계획 수립(도정법 제3조) 46
2. 정비구역지정(도정법 제4조 및 제5조) 47
3. 조합설립추진위원회의 설립 및 승인(도정법 제13조) 52
4. 창립총회 57
5. 조합의 설립인가 등 58
6. 시공사 선정 64
7. 사업시행인가 65
8. 분양공고 및 분양신청 72
9. 관리처분계획의 인가(도정법 제48조) 75
10. 주택의 공급 79
11. 정비사업의 준공인가 81
12. 이전고시 및 대지·건축물에 대한 권리 확정 83
13. 청산금의 지급 또는 징수 86
14. 조합의 해산 및 청산 89

Part 02 정비사업 조합 등 회계규정

제1장 서울특별시 정비사업 조합 등 회계기준 93
제1절 서울특별시 정비사업 조합 등 예산·회계규정 94
1. 총칙(제1조~제13조) 95
2. 예산(제14조~제19조) 103
3. 자금 및 계약(제20조~제33조) 105
4. 수입 및 지출(제34조~제44조) 108
5. 결산 및 회계(제45조) 111
6. 정보 공개(제46조~제47조) 112
7. 부칙 (2014.6.19.) 115

제2장 정비사업 조합 회계처리기준 공개초안 157
제1절 정비사업조합 회계처리기준 157
1. 정비사업조합 회계처리기준 및 재무보고의 목적 159
2. 제정주체 159
3. 기준의 적용 159
4. 용어의 정의 161
5. 재무제표 161
6. 자금수지계산서 163
7. 재무상태표 164
8. 운영계산서 167
9. 주석 및 부속명세서 170
10. 사업단계별 재무제표 172
11. 부 칙(2011.2.28) 172
12. 정비사업조합 회계처리기준의 결론 도출근거(기준 부록 1.) 172
제2절 정비사업조합 회계처리기준에 의한 재무제표 작성사례 177
1. 공사진행률에 의한 재무제표 작성사례 177
2. 회수기일 도래기준에 의한 재무제표 작성사례 184
제3절 정비사업조합 회계처리기준기준과 일반기업의 회계기준의 비교(부록 3) 189
제4절 정비사업조합의 회계감사(도정법 제76조, 도정법 시행령 제67조) 190
1. 회계감사의 목적 및 내용 190
2. 회계감사 시기 190
3. 회계감사 기준금액 191
4. 외부회계감사 대상 판정 시 납부 또는 지출된 금액의 범위 191
5. 회계감사기관의 선정 및 계약 192
6. 회계감사 시 재무보고 서류 192


Part 03 정비사업조합 설립추진위원회 세무실무

제1장 추진위원회의 법적 성격 195
제1절 도정법상 추진위원회의 구성 및 승인 195
제2절 민법상 성격 195
제3절 국세기본법상 추진위원회의 성격 196
1. 법적 판단 196
2. 국세청 해석 196

제2장 사업의 종류 197

제3장 사업자등록절차 198
1. 고유번호증 교부 198
2. 수익사업개시 신고(사업자등록증 교부) 198

제4장 추진위원회 단계에서의 회계실무 200
1. 개 요 200
2. 추진위원회의 자금수지계산서 201
3. 추진위원회 단계에서의 협력업체 용역비 207

제5장 추진위원회 단계에서의 부가가치세 실무 209
1. 개 요 209
2. 수익사업과 비수익사업의 구분 209
3. 사업계획서의 검토 210
4. 부가가치세 환급 실무 213

제6장 추진위원회 단계에서의 법인세 실무 229
제1절 수익사업 229
제2절 추진위원회 단계에서 발생한 비용의 처리 229
제3절 실무적 고려 230
1. 선급비용 처리 230
2. 기간비용처리 231
3. 조합설립등기 전 손익의 처리 231

제7장 정비사업조합으로의 포괄양수도 232


Part 04 정비사업조합의 세무회계 실무

제1장 정비사업조합의 인격 235
제1절 도시 및 주거환경정비법상 인격 235
제2절 정비시업조합의 세법상 인격 235
1. 전환정비사업조합의 경우 235
2. 정비사업조합의 경우 236

제2장 사업자등록절차 237

제3장 정비사업조합의 수익사업의 범위 238
제1절 개 요 238
제2절 수익사업 배제 238
제3절 국세청 해석 및 심판례 239
1. 국세청 해석 239
2. 국세심판원 판례 240
제4절 불입청산금 과세 해석 등의 문제점 244
1. 조세특례제한법시행령 제104조의4 규정과 입체환지 245
2. 자기지분의 확정 시점 245
3. 자기지분 확정에 따른 청산금의 불입 및 교부 246
4. 불입청산금의 비영리법인 수익사업관련 소득 배제 246
5. 소 결 247

제4장 정비사업조합의 법인세 실무 248
제1절 정비사업조합의 법인세 개요 248
제2절 비영리법인 과세소득의 범위 251
1. 과세소득의 범위 251
2. 각사업연도소득 252
3. 토지 등 양도소득 254
제3절 정비사업조합의 각사업연도소득 257
1. 정비사업에 대한 과세특례 257
2. 익금의 계산 259
3. 손금의 계산 263
4. 고유목적사업준비금의 손금산입 배제 265
5. 손익의 귀속시기 266
6. 세 율 280
7. 과세표준등의 신고 281
8. 중간예납 282
9. 납 부 285
10. 원천징수 286
11. 가산세 289
제4절 수익사업과 비수익사업의 구분경리 303
1. 비영리법인의 구분경리 303
2. 개별손익·공통손익 등의 계산 306
3. 정비사업조합의 구분 경리 308
제5절 정비사업관련 계정과목별 회계처리와 세무조정 312
1. 재무상태표 항목 312
2. 포괄손익계산서 항목 335
제6절 각 기준별 회계처리와 재무제표작성 사례 353
1. 부동산평가액 353
2. 정비사업비 추산액 및 조합원부담규모 및 시기 354
3. 총공사예정비 356
4. 조합원 및 일반인 분양연면적 356
5. 기간별 발생비용 357
6. 진행률 산정 358
7. 분양률 및 기말재고 계산 358
8. 건설용지의 배분 360
9. 수익의 인식 361
10. 매출원가의 산정 373
11. 각 기준별 재무제표 작성사례 385
제7절 법인세신고 관련 자료의 작성 사례(서울시조합등회계규정) 398
1. 진행기준에 의한 경우 398
2. 인도기준에 의한 경우 405

제5장 정비사업조합의 원천세 실무 412
1. 차입금이자 412
2. 갑근세 및 4대보험 412
3. 퇴직금 412
4. 배 당 412
5. 총회 사회자 지급액의 원천징수 413

제6장 조합원의 제2차 납세의무 및 의제배당 414
제1절 조합원의 제2차 납세의무 414
1. 개 요 414
2. 국세기본법상 제2차 납세의무 414
3. 정비사업관련 분배 또는 인도 받은 자의 제2차 납세의무 423
제2절 조합원의 배당소득 429
1. 개 요 429
2. 소득세법상 배당소득 432
3. 정비사업조합의 배당소득 435

제7장 주식 등 변동상황명세서의 제출 446
제1절 개 요 446
제2절 법인세법상 주식등 변동상황명세서의 제출 446
1. 의 의 446
2. 주식등 변동상황명세서의 제출의무 면제법인 447
3. 주식등 변동상황명세서의 제출의무 배제 주식등 447
제3절 정비사업조합의 출자지분 변동상황명세서 제출 대상여부 448
1. 정비사업조합의 출자지분 448
2. 출자지분의 변경 사유 448
3. 주식등 변동상황명세서의 제출 449

제8장 정비사업조합의 청산소득에 대한 법인세 납세의무 451
제1절 비영리법인의 과세대상 소득 451
제2절 정비사업조합의 청산소득에 대한 법인세 451
1. 정비사업조합의 비영리법인 의제 451
2. 청산소득 과세 여부 452

제9장 정비사업조합의 부가가치세 실무 453
제1절 정비사업조합 부가가치세 개요 453
제2절 총 칙 456
1. 과세대상 456
2. 납세의무자 462
3. 재화를 수입하는 자 462
4. 과세기간 465
5. 신고·납세지 468
6. 등 록 471
제3절 과세거래 476
1. 재화의 공급 476
2. 용역의 공급 483
3. 재화의 수입 484
4. 거래시기 484
제4절 면 세 493
1. 부가가치세법상 면세 493
2. 조세특례제한법상 면세 494
제5절 과세표준과 세액 499
1. 과세표준과 세율 499
2. 거래징수 513
3. 세금계산서 514
4. 납부세액(부가법 제37조) 527
5. 대손세액공제 550
6. 정비사업조합의 항목별 매입세액 554
제6절 신고와 납부 574
1. 예정신고와 납부 574
2. 확정신고와 납부 576
3. 세금계산서합계표의 제출 578
제7절 결정·경정과 가산세 580
1. 결정 및 경정 580
2. 가산세 582
3. 상속세 및 증여세법 590
제8절 전자세금계산서의 발행·전송에 대한 세액공제 특례 591
1. 전자세금계산서의 발행 591
2. 공제한도액 591
3. 전자세금계산서 발행세액공제신고서의 제출 591

제10장 지분제 계약에 따른 조합세무실무 592
제1절 개 요 592
제2절 공사계약 형태 592
1. 지분제계약 592
2. 도급제계약 593
제3절 계약금액과 부가가치세 부담 594
1. 순수지분제계약 594
2. 혼합지분제계약 595
3. 도급제계약 596
제4절 각종 조세의 부담 597
1. 원 칙 597
2. 조합의 법인세 597
3. 공사금액에 대한 부가가치세 599
4. 취득세, 재산세, 종합부동산세 등 600


Part 05 정비사업 관련 양도소득세 이해

제1장 개 요 605

제2장 납세의무자 606
제1절 거주자 및 비거주자 606
1. 거주자 606
2. 비거주자 608
3. 법인으로 보는 단체 외의 사단·재단 등 609
제2절 재개발·재건축 양도세 관련 납세의무자 612
1. 조합에 현물출자 시 납세의무자 612
2. 종전부동산의 양도 시 납세의무자 613
3. 조합원입주권의 양도 시 납세의무자 614

제3장 양도의 정의 617
제1절 양도의 개념 617
1. 원칙적인 양도 617
2. 예외적 양도 618
제2절 정비사업과 양도 621

제4장 양도소득의 범위 628
제1절 토지 또는 건물의 양도소득 628
1. 토지의 양도소득 628
2. 건물의 양도소득 631
제2절 부동산에 관한 권리의 양도소득 636
1. 부동산을 취득할 수 있는 권리 636
2. 지상권 642
3. 전세권과 등기된 부동산임차권 642
제3절 [입주권 + 청산금 수령권]의 양도소득 642
1. 개 요 642
2. [입주권 + 청산금 수령권]을 매수자에게 동시에 매매한 경우 643
3. 청산금 수령권은 최초조합원이 계속 보유하고 입주권만 양도한 경우 644
제4절 주식 또는 출자지분의 양도소득 645
1. 대주주가 양도하는 주식 645
2. 주권상장법인이 아닌 법인의 주식 등 646
제5절 기타자산의 양도소득 646
1. 사업용고정자산과 함께 양도하는 영업권 646
2. 시설물 이용권 647
3. 부동산등 과다보유법인 주식 등 647

제5장 양도소득금액 650
제1절 양도소득금액 650
제2절 장기보유특별공제액 650
1. 개요 650
2. 장기보유특별공제 대상 자산 651
3. 장기보유특별공제 대상 양도차익 652
4. 고가주택의 양도차익 및 장기보유특별공제 653
5. 장기보유특별공제율 653
6. 보유기간 655

제6장 양도가액 660
제1절 개 요 660
제2절 실지거래가액 660
1. 원 칙 660
2. 실지거래가액 의제 661
제3절 기준시가 663
1. 원 칙 663
2. 예 외 663
제4절 수용 및 협의 매수 등 부득이한 사유가 있는 경우 664
제5절 부담부증여에 대한 양도가액 및 취득가액(소득령 제159조) 664
1. 개 요 664
2. 부담부증여 시 취득가액 및 양도가액(소득령 제159조 제1항) 665

제7장 양도소득의 필요경비 669
제1절 개 요 669
제2절 실지거래가액에 의하는 경우 669
1. 필요경비 계산 669
2. 취득가액 672
3. 자본적지출 등(소득법 제97조 제1항 제2호) 675
4. 양도비 등(소득법 제97조 제1항 제3호, 소득령 제163조 제5항) 679
5. 감가상각비 679
6. 개산공제액 680
제3절 기준시가에 의하는 경우 681
1. 개 요 681
2. 필요경비의 계산 681
3. 취득가액 681
4. 개산공제액 682
제4절 양도소득의 필요경비 계산 특례(소득세법 제97조의2) 682
1. 개요 682
2. 배우자 또는 직계존비속으로부터 소급하여 5년내 증여받은 경우 682
3. 가업상속공제가 적용된 자산의 필요경비 685

제8장 양도 및 취득시기 686
제1절 원 칙(소득법 98, 소득령 162) 686
1. 대금을 청산한 날 686
2. 대금을 청산한 날의 의미 686
3. 잔금을 어음으로 받은 경우 687
4. 대물변제의 경우 687
5. 소액의 잔금이 남아 있는 경우 687
제2절 잔금청산일의 예외 689
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 689
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기 등을 한 경우 690
3. 장기할부조건의 경우 690
4. 자기가 건설한 건축물 699
5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산 700
6. 소유권 정리를 위한 특별조치법에 의한 취득시기 700
7. 민법에 의한 시효 취득 702
8. 공익사업을 위하여 수용되는 경우 702
제3절 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우(소득령 제162조 제1항 제8호) 706
1. 목적물이 완성 또는 확정된 날 706
2. 정비사업의 경우 707
제4절 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득 및 양도시기(소득령 제162조 제1항 제9호) 709
1. 권리면적의 경우 709
2. 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우 710
3. 정비사업에 의해 증가된 토지의 취득시기 710
제5절 과점주주의 양도시기 713
제6절 양도한 자산의 취득시기가 분명하지 아니한 경우(소득령 제162조 제5항) 713
제7절 의제취득일 이전에 취득한 자산의 취득시기(소득령 제162조 제6항 및 7항) 713
1. 토지 및 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산 713
2. 주식 등 (기타자산은 제외) 713

제9장 양도소득기본공제 714
제1절 개 요 714
제2절 기본공제대상 및 기본공제액 714
1. 기본공제대상 714
제3절 양도소득기본공제 순서 715
1. 감면소득금액이 있는 경우 715
2. 감면소득금액이 없는 경우 716
3. 2 이상의 자산을 동시에 양도한 경우 716
4. 감면율이 다른 자산을 같은 날 양도하는 경우 양도소득기본공제 적용 방법 717
5. 종중과 비거주자의 양도소득기본공제 717

제10장 1세대 1주택 비과세 718
제1절 일반적 1세대 1주택 비과세 718
1. 비과세 요건 718
2. 1세대 구성 요건 718
3. 양도일 현재 국내에 1주택 보유 729
4. 보유 및 거주 기간 749
제2절 재개발·재건축 1세대 1주택 비과세 759
1. 토지 등 소유자 및 조합원의 정의 759
2. 재개발·재건축 주택의 보유 및 거주기간 761
3. 조합원 입주권의 양도시 비과세(소득령 제155조 제17항) 767
제3절 주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택 비과세 특례 770
1. 특례내용 770
2. 비과세 특례 대상 조합원입주권 770
3. 조합원입주권과 1세대1주택 비과세 특례(소득령 156조의2) 776

제11장 조합원입주권 및 조합원주택의 양도차익 산정방법 824
제1절 개 요 824
제2절 재개발·재건축 조합원 입주권의 양도차익 계산 (소득령 제166조 제1항) 824
1. 조합원입주권 양도차익 계산 개요 824
2. 청산금을 납부한 경우 825
3. 청산금을 지급받은 경우 831
4. 지급받은 청산금에 대한 양도차익의 산정 832
제3절 재개발·재건축 조합원이 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우(소득령 제166조 제2항) 834
1. 청산금을 납부한 경우 834
2. 청산금을 지급받는 경우 837
제4절 기존건물과 그 부수 토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우(소득령 제166조 제3항) 838
제5절 기존건물과 그 부수토지의 평가액 840
1. 개 요 840
2. 법 내용의 검토(소득령 제166조 제4항) 840
3. 과세당국 및 국토해양부 해석 842
4. 산술평균한 감정평가액 844
5. 도시 및 주거환경정비법에 따른 관리처분계획에 따라 정하여진 가격 844
제6절 장기보유특별공제(소득령 제166조 제5항) 846
1. 개 요 846
2. 장기보유특별공제 대상 846
3. 장기보유특별공제율 847
4. 재개발·재건축관련 입주권의 양도 848
5. 재건축등으로 새로운 건물 완성 후 양도한 경우 849
6. 겸용주택이 재개발된 아파트를 양도하는 경우 장기보유특별공제의 적용 850
7. 청산금의 장기보유특별공제 852
제7절 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때 (소득령 제166조 제6항) 855
1. 감정평가가액 비례 안분 855
2. 장부가액 비례 안분 855
3. 기준시가 비례 안분 855
4. 대통령령이 정하는 방법 855
제8절 기준시가에 의한 재개발·재건축 부동산의 양도차익 산정(소득령 제166조 제7항) 856
1. 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획인가일 전일까지의 양도차익 856
2. 관리처분계획인가일부터 신축건물의 준공일(제162조 제1항 제4호의 규정에 의한 취득일을 말한다) 전일까지의 양도차익 857
3. 신축건물의 준공일부터 신축건물의 양도일까지의 양도차익 857

제12장 세율과 가산세 858
제1절 양도소득세율 858
1. 개정세법 858
2. 기본세율 860
3. 하나의 자산이 2 이상의 세율에 해당하는 경우 862
제2절 중과세율 862
1. 1세대 다주택 중과세율 862
2. 비사업용토지에 대한 중과세율 863
제3절 가산세 865
1. 개 요 865
2. 종 류 865

제13장 1세대 다주택·입주권 중과세(2014.1.1 이후 폐지) 869
제1절 1세대 3주택 이상 중과세(2013.12.31 이전 양도분만 적용) 869
1. 개 요 869
2. 1세대 3주택 이상 중과대상자의 효과 869
3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위 869
4. 중과세 대상 주택 수 또는 중과세대상에서 배제하는 주택 871
5. 주택수의 계산 883
6. 장기임대주택 등의 의무임대기간 등 요건 충족전 일반주택 양도하는 경우 884
7. 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우 885
8. 임대주택 및 장기가정보육시설 관련 양도세 중과세 배제 신고 서류 885
제2절 1세대3주택·입주권 이상 중과세(2013.12.31 이전 양도분까지 적용) 886
1. 개 요 886
2. 1세대3주택·입주권 이상 중과세 내용 887
3. 주택 수에 산입되는 조합원 입주권의 의미 887
4. 1세대 3주택·입주권 이상에 해당하는 주택·입주권의 범위 890
5. 중과세 대상 주택·입주권 수 또는 중과세대상에서 배제하는 주택·입주권 891
6. 준용규정 898
제3절 1세대 2주택 중과세(소득령 제167조의5 제1항)(2013.12.31 이전 양도분까지 적용) 899
1. 개 요 899
2. 1세대 2주택 중과세 내용 899
3. 1세대 2주택 중과세 대상 주택의 범위 899
4. 중과세 대상 주택 수 또는 중과세 대상 주택의 배제 901
제4절 1세대2주택·조합원입주권 중과세 및 중과 배제되는 주택·조합원입주권의 범위(소득령 제167조의6)(2013.12.31 이전 양도분까지 적용) 908
1. 개 요 908
2. 중과세 내용 908
3. 주택 수에 산입하는 조합원 입주권의 의미 909
4. 1세대 2주택·입주권 중과세 규정에서 배제되는 주택·입주권 911
제5절 1세대 다주택자에 대한 양도세 중과세 특례 제도(2013.12.31까지 적용) 915
1. 개 요 915
2. 특례 내용 916
3. 특례규정 사례 918

제14장 정비사업 양도세 과세특례 922
제1절 임대주택 양도세 과세특례(조특법 97조 및 97조의2) 922
1. 과세특례 규정 922
2. 정비사업과 장기(신축)임대주택의 양도세 감면 특례 948
제2절 미분양주택에 대한 과세 특례 951
1. 과세특례 규정 951
2. 정비사업과 미분양주택의 양도세 감면 983
제3절 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례(조특법 제99조, 조특법 제99조의2, 조특법 제99조의3) 985
1. 과세특례 내용 985
2. 정비사업과 신축주택 취득자에 대한 과세특례 1024
제4절 농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례(조특법 제99조의4) 1032
1. 개 요 1032
2. 특례 규정 1032
3. 정비사업과 농어촌주택등 특례 1045
제5절 공익사업용토지 등에 대한 양도소득세의 감면(조특법 제77조) 1047
1. 개 요 1047
2. 특례 내용 1047
3. 정비사업관련 감면 1063
제6절 대토보상(조특법 제77조의2) 1069
1. 개 요 1069
2. 양도세를 감면받거나 과세이연 적용 요건 1069
3. 감면 또는 과세이연금액 1070
4. 과세이연 시 장기보유특별공제 1072
5. 대토보상 명세 및 현금보상 전환내역의 국세청 통보 1072
6. 감면받거나 과세이연받은 세액 및 이자상당가산액의 추징 1072
7. 과세이연금액에 상당하는 세액의 납부 1074
8. 과세이연의 신청 1074
9. 관련 해석 및 판례 1075
10. 등기부등본의 제출 1078
제7절 개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지등에 대한 양도소득세의 감면(조특법 제77조의3) 1080
1. 개요 1080
2. 개발제한구역으로 지정된 지역 안의 토지등 매도 시 감면(조특법 제77조의 3 제1항) 1080
3. 개발제한구역에서 해제된 해당 토지등 양도 시 감면(조특법 제77조의 3 제2항) 1082
4. 상속받은 토지등의 취득시기 특례 1084
5. 세액감면 신청 1084
제8절 공익사업을 위한 수용등에 따른 공장이전에 대한 과세특례(조특법 제85조의7) 1085
1. 개 요 1085
2. 과세특례 요건 1085
3. 과세특례 내용 1086
4. 익금산입 또는 분할납부할 세액의 추징 1087
5. 지방공장의 취득가액 1088
6. 특례적용을 위한 각종 명세서 제출 1088

제15장 양도소득세 감면방법 1091
제1절 개 요 1091
제2절 세액감면 방식의 양도세 감면 1092
1. 관련 규정 1092
2. 감면세액의 산출 1092
제3절 조세특례제한법상 소득공제방식의 양도세 감면 1092
1. 관련 규정 1092
2. 감면소득에 대한 산출세액 1093
제4절 양도차손이 있는 경우 감면소득금액의 계산 1095
1. 양도차손이 없는 경우 1095
2. 양도차손이 있는 경우 1096

제16장 정비사업관련 양도세 계산사례 1097
제1절 입주자로 선정된 지위(입주권)의 양도차익 산정 1097
1. 청산금을 조합에 납부한 경우 1097
2. 청산금을 조합으로부터 지급받는 경우 1100
제2절 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지의 양도차익 산정 1103
1. 청산금을 조합에 납부한 경우 1103
2. 청산금을 조합으로부터 지급받는 경우 1108
제3절 청산금의 양도차익 산정 1111
1. 개 요 1111
2. 동일한 구역내에 1주택만 있는 경우 1112
3. 동일한 구역내에 2주택 이상이 있는 경우 1114
4. 동일한 구역 내에[(나대지 또는 상가) + 주택]이 있는 경우 1115


Part 06 정비사업의 지방세와 종합부동산세

제1장 개 요 1121

제2장 정비사업관련 취득세 1122
제1절 지방세법의 주요 개정 내용 1122
1. 2016.1.1. 이후 시행 지방세 감면 특례의 제한 1122
2. 2014.1.1 시행 지방세법 1122
3. 2013.1.1 시행 지방세법 1130
4. 2012.1.1 시행 지방세법 1132
5. 2011.1.1 시행 지방세법 1135
제2절 취득세 일반 1135
1. 취득세의 성격 1135
2. 납세의무자 등 1135
3. 취득시기 등 1140
4. 납세지 1145
5. 비과세 등 1146
6. 과세표준 1148
7. 세 율 1165
8. 과밀억제권역안 취득 등 중과세(지방법 제13조) 1173
9. 세율의 특례(지방법 제15조) 1184
10. 세율 적용 1188
11. 면세점 1189
12. 징수방법 1189
13. 통보 등 1189
14. 신고 및 납부 1190
15. 분할납부 1192
16. 가산세 1193
17. 취득세 및 재산세 감면의 최저한 1196
제3절 정비사업관련 취득세 1203
1. 개 요 1203
2. 도시개발사업등에 대한 감면 규정(지특법 제74조) 1203
3. 정비사업조합(시행자)의 취득세 면제 1205
4. 조합원등의 취득세 1209
5. 취득시기 1219
6. 과세표준과 세율 1233
7. 신고와 납부 1271

제3장 정비사업조합의 재산세 1273
제1절 재산세 일반 1273
1. 과세대상 1273
2. 토지의 구분 1273
3. 재산세 납세의무자 1285
4. 납세지 1286
5. 재산세의 비과세 1287
6. 재산세 과세표준 1287
7. 재산세 세율 1287
8. 세부담의 상한 1288
9. 재산세 과세특례 1291
제2절 정비사업조합 재산세 1291
1. 정비사업조합 재산세 개요 1291
2. 체비지 및 보류지의 납세의무자 1292
3. 환지예정지의 재산세 과세대상 면적 1292
4. 분리과세대상 토지 1295
5. 세부담의 상한 1297

제4장 정비사업조합의 종합부동산세 1299
제1절 종합부동산세 개요 1299
제2절 종합부동산세 일반 1299
1. 과세기준일 1299
2. 납세지 1299
3. 과세구분 및 세액 1300
4. 비과세등 1300
5. 주택에 대한 과세 1301
6. 토지에 대한 과세 1304
7. 부과징수 1312
제3절 정비사업조합의 종합부동산세 1313
1. 정비사업조합의 종합부동산세 개요 1313
2. 합산배제대상 주택 범위 1313
3. 주택건설용토지 1314


Part 07 도시개발사업 조세실무

제1장 서 론 1317

제2장 도시개발사업의 이해 1319
제1절 도시개발사업의 개요 1319
1. 도시개발사업의 정의와 목적 1319
2. 도시개발법의 연혁 1320
3. 도시개발사업의 종류 1320
제2절 도시개발사업의 시행자 1322
1. 공공부문 1322
2. 민간부문 1322
3. 제3섹터 1322
제3절 도시개발사업의 시행방법 1323
1. 환지방식 1323
2. 수용 또는 사용방식 1324
3. 혼용방식 1324
제4절 도시개발사업의 시행절차 1325
1. 도시개발사업의 시행 절차도 1325
2. 도시개발구역의 지정 1326
3. 조합설립의 인가 1328
4. 실시계획의 작성·인가 및 고시 1328
5. 환지계획의 인가 1331
6. 환지예정지 지정 및 통지 1331
7. 준공검사 및 공사완료의 공고 1332
8. 환지처분 공고 및 청산 1332
제5절 도시개발사업과 환지 1333
1. 논의의 필요성 1333
2. 환지의 연혁 1333
3. 환지의 정의 1334
4. 환지의 종류 1334
5. 환지설계 방법 1336
6. 증환지 및 감환지 1337
7. 청산금의 법적 성격 1337
8. 환지의 성격 1338
제6절 입체환지방식과 관리처분방식의 비교 1338
1. 논의의 필요성 1338
2. 사업목적의 비교 1339
3. 사업절차상의 비교 1339
4. 개념의 비교 1351
5. 체비지 등의 비교 1352
6. 청산금 비교 1353
7. 입체환지 신청 및 분양공고·분양신청 1353
8. 도시개발법상 환지규정의 준용 1354
9. 관리처분방식과 입체환지방식의 관계 1355
제7절 환지와 도시개발조합 조세 1356
1. 논의의 필요성 1356
2. 도시개발조합의 성격 1356
3. 조합원 1359
4. 토지의 현물출자와 환지 1359
5. 청산금의 성격 1360
6. 체비지 처분 등 1360
7. 비용부담의 원칙 1360
8. 조세와 부담금 등의 감면 등 1361
9. 공공시설의 귀속 등 1361
10. 해 산 1362
제8절 도시개발법상 환지를 준용하고 있는 세법외 법률 및 조세감면 규정 1362
1. 국가통합교통체계효율화법 1363
2. 기업도시개발 특별법 1363
3. 물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률 1364
4. 신발전지역 육성을 위한 투자촉진 특별법 1365
5. 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법 제43조(환지 및 보류지 등) 1366
6. 주택법 1366
7. 도시및주거환경정비법 1367
8. 농어촌정비법 1369

제3장 도시개발법상 환지 규정을 준용한 세법 규정 1370
제1절 환지관련 양도소득세 규정 1370
1. 양도소득의 배제 1370
2. 양도소득세 과세대상 1374
3. 양도 및 취득시기(소득법 제98조 및 소득령 제162조 제3항) 1376
4. 양도차익의 산정 (소득령 제166조) 1376
5. 세 율 1381
제2절 환지관련 법인세 규정 1382
1. 토지 등 양도소득에 대한 과세특례 배제 1382
2. 조합원에게 공급하는 토지 및 건축물에 대한 수익사업배제 1382
제3절 환지관련 부가가치세 규정 1383
1. 환지이론적 접근 1384
2. 환지이론과 신탁관계 1384
3. 부수되는 재화의 공급측면에서 본 증환지 1385
4.‘재화의 최소단위 공급기준’측면에서 본 증환지 1387
5. 현물출자 및 현물반환 1387
6. 소 결 1388
제4절 환지관련 지방세 규정 1388
1. 환지계획 등에 따른 취득 부동산의 취득세 면제 1388
2. 주택재개발사업과 주거환경정비사업 시행에 따른 취득세 면제 1389
3. 환지예정지의 취득세 과세대상 여부 1390
4. 체비지 및 보류지의 취득세 과세대상 여부 1391
5. 환지와 보유세 1392
제5절 환지관련 도시개발조합 세법 규정 1394

제4장 도시개발조합설립추진위원회 조세실무 1395
제1절 도시개발조합설립추진위원회의 성격 1395
1. 도시개발법상 성격 1395
2. 민법 및 세법상 성격 1395
제2절 도시개발설립추진위원회의 사업개시 1396
1. 도시개발설립추진위원회의 사업자등록 1396
2. 사업자등록 시 업종 및 종목 1396
제3절 도시개발설립추진위원회의 조세실무 1397
1. 법인세 1397
2. 도시개발설립추진위원회의 부가가치세 실무 1397
3. 조직변경 1398

제5장 도시개발조합 조세실무 1399
제1절 도시개발조합의 인격 1399
1. 법인격 1399
2. 비영리법인 여부 1399
제2절 도시개발조합의 사업자등록 1402
1. 사업개시일 1402
2. 업종 및 종목 1403
제3절 도시개발조합과 법인세 1403
1. 개 요 1403
2. 도시개발조합의 비영리법인 여부 1404
3. 도시개발조합의 수익사업 1405
4. 도시개발조합의 수익(익금) 1408
5. 도시개발조합의 비용(손금) 1414
제4절 도시개발조합과 부가가치세 1417
1. 환지이론과 부가가치세 1417
2. 도시개발조합의 경우 1418
제5절 도시개발조합 지방세 1420
1. 도시개발조합의 취득세 1420
2. 도시개발조합의 재산세 1425
제6절 도시개발조합 종합부동산세 1434
1. 개 요 1434
2. 과세기준일 1434
3. 납세지 1434
4. 과세구분 및 세액 1434
5. 비과세 등 1435
6. 주택에 대한 과세 1435
7. 토지에 대한 과세 1440
8. 부과징수 1456


Part 08 지역주택조합의 조세실무

제1장 서 론 1459

제2장 지역주택사업의 이해 1460
제1절 주택조합의 종류 1460
1. 지역주택조합 1460
2. 직장주택조합 1460
3. 리모델링주택조합 1460
제2절 지역주택조합원의 종류와 자격 1461
1. 조합원의 종류 1461
2. 조합원의 자격 1461
제3절 사업진행절차 1462
1. 주택종합계획의 수립(주택법 제7조) 1463
2. 시도주택종합계획의 수립(주택법 제8조) 1463
3. 조합설립인가(주택법 제32조) 1463
4. 사업계획의 승인 1464
5. 매도청구 1466
6. 분양승인 및 착공 1466
7. 준공 및 입주 1466
8. 등기 및 청산 1467
제4절 주택조합 조합원의 권리증서(입주권/분양권등) 1467
1. 주택조합방식의 관계당사자 1467
2. 조합원의 권리증서 1467

제3장 지역주택조합의 인격 1469
제1절 지역주택조합설립추진위원회의 인격 1469
1. 당연의제법인 1469
2. 세무서장 승인에 의한 법인 1469
3. 법인으로 보는 단체외의 법인 아닌 단체 1471
4. 실무적 고려 1471
제2절 지역주택조합의 인격 1472
1. 등기된 경우 1472
2. 등기되지 않은 경우 1474

제4장 지역주택조합의 법인세 1476
제1절 개 요 1476
제2절 지역주택조합의 익금 1476
1. 비영리법인의 과세소득의 범위 1476
2. 각사업연도소득 1477
3. 지역주택조합의 각사업연도소득 1477
4. 수익의 인식 1477
제3절 지역주택조합의 손금 1479
1. 일반분양관련 손금 1479
2. 일반분양관련 개별손금 1479
3. 수익사업과 비수익사업의 공통손금 안분 1479
제4절 지역주택조합의 주요 회계처리 1481
1. 재무상태표 항목 1481
2. 포괄손익계산서 항목 1484

제5장 지역주택조합의 소득세 1487
제1절 개 요 1487
제2절 과세대상 소득 1487
1. 조합원 분양분의 수익사업 배제 1487
2. 일반인 분양분의 익금산입 1488
제3절 공통손금의 안분 1492
제4절 공동사업에 대한 소득금액 계산의 특례 1492
1. 공동사업장별 소득금액 계산 1492
2. 소득금액의 공동사업자별 분배 1493
3. 구성원변경 시 소득세 납세의무 1496
4. 공동사업자인 지역주택조합의 성실신고확인대상 여부 1496
5. 사업용계좌의 신고·사용의무 등 1497
6. 원천징수된 세액의 배분 1498

제6장 지역주택조합의 부가가치세 1499
제1절 조합원공급분 1499
1. 재화의 공급에 해당 1499
2. 재화의 공급에 미 해당 1499
3. 국세청 해석 1500
4. 실무상 적용 1501
제2절 일반인 공급분 1501
1. 주택건물 및 상가건물 1501
2. 토 지 1501

제7장 지역주택조합의 지방세와 종합부동산세 1503
제1절 지역주택사업의 지방세 1503
1. 개 요 1503
2. 지역주택 사업의 취득세 1503
3. 재산세 1507
제2절 지역주택조합의 종합부동산세 1515
1. 토지의 종합부동산세 1515
2. 조합소유 주택의 종합부동산세 1518
3. 조합소유 상가 부수토지의 종합부동산세 1519

제8장 시장정비사업조합의 조세실무 1520
제1절 서론 1520
제2절 시장정비사업의 이해 1521
1. 개요 1521
2. 시장정비사업 대상 시장 1522
3. 사업시행자등 1523
4. 시장정비사업조합의 시행 시 사업진행절차 1524
5. 국세등의 감면 1533
제3절 시장정비사업조합의 조세 1534
1. 시장정비사업조합의 법인세 1534
2. 시장정비사업조합의 부가가치세 1536
3. 시장정비사업에 대한 취득세 및 재산세 감면 1537

제9장 프로젝트 금융투자회사(PFV)의 이해와 세무전략 1544
1. 서 론 1544
2. PFV 도입과정 1545
3. PFV 개념 1545
4. PFV 거래구조 1545
5. 주요업무 절차(Flow) 1546
6. PFV에 대한 세제지원 1548
7. PFV 설립 목적과 효과 1548
8. 타 금융기법과 비교 1550
9. PFV를 활용한 부동산개발사업 관련 절세전략 1557

부 록
제1장 정비사업 협력업체용역계약서 1565
1. 공사도급 계약서 1565
2. 건축설계 계약서 1590
3. 감정평가용역계약서 1610
4. 기술용역계약서 1614
5. 지적측량 용역계약서 1615
6. 정비관리업자 용역계약서 1618
7. 정비구역 지정 및 정비계획 수립 용역 계약서 1625
8. 이주관리/철거/잔재처리 용역계약서 1630
9. 총회홍보용역 계약서 1637
제2장 관리처분계획내역 1641
제3장 정비사업비 추산액 및 조합원부담규모 및 시기 1668
제4장 정비사업조합 표준정관 1670
제5장 도시개발업무지침 1697