올해도 저희 책을 사랑해주시는 독자 여러분들께 진심으로 감사의 말씀을 드립니다.
본서는 세무 · 회계 실무자들이 어렵게 느끼는 양도소득세 분야에 관하여 많은 케이스를 담기보다는 핵심적이고 빈번하게 발생하는 사항을 위주로 실무적으로 신고업무를 수행함에 있어서 도움을 줄 수 있는 실무사례를 반영하여 보다 쉽게 이해하고 혼자서도 상담과 신고서 작성이 가능하도록 돕고자 저자들이 모여 2016년 초판을 발간하게 되었습니다.
독자 여러분들의 성원에 힘입어 초판에 이어 어느덧 6번째 개정판을 발간하게 되어 매우 기쁘게 생각합니다.
이번 개정판에서는 기존의 내용 중 미비한 부분을 보완하였으며, 2021년 시행되는 개정법령을 반영하였습니다.
본서의 주요 개정내용을 살펴보면 다음과 같습니다.
첫째, 21.6.1 이후 양도 분부터 조정대상지역 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율 이 인상되었습니다. (2주택자 : 누진세율+10%->20%, 3주택자 이상 : 누진세율+ 20%->30%)
둘째, 21.1.1 이후 취득 분부터 주택 수 산정시 분양권도 포함됩니다.
셋째, 21.1.1 이후 취득 분부터 분양권이 주택수에 포함됨에 따라 주택, 조합원입주권, 분양권간 과세형평 제고를 위하여 주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택 특례를 신설하였고 조정대상지역 다주택자에 대한 중과 제외 규정에 분양권이 추가되었습니다.
넷째, 민특법 개정에 따른 세제지원 보완 조치로 20.7.11 이후 임대등록 신청하거나 단기를 장기로 전환하는 분부터 폐지되는 유형(단기임대, 장기임대 중 아파트)에 대한 임대주택 관련 세제혜택을 배제하였으며 20.8.18 이후 등록분부터 장기임대주택(아파트 제외)의 의무임대기간이 8년에서 10년으로 연장되었습니다.
다섯째, 21.1.1 이후 양도 분부터 2주택 이상(일시적 2주택 제외)보유한 1세대가 다른 주택을 양도하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 경우 최종 1주택이 된 날부터 보유기간을 기산하며 21.2.17 이후 2주택 이상을 보유한 1세대가 증여 또는 용도 변경하는 분부터 양도 사유 이외에 증여, 용도변경을 통해 다른 주택을 처분한 경우도 추가 되었습니다.
여섯째, 21.2.17 이후 양도 분부터 임대주택사업자의 거주주택에 대한 비과세 적용 제외 범위에 18.9.14 이후 유주택자가 조정대상지역에서 취득한 임대주택이 삭제되었습니다.
일곱째, 20.8.18 이후 양도 분부터 거주주택 비과세와 관련하여 임대주택 자진말소(의무임대기간의 1/2 이상 임대한 경우) 및 자동말소시 임대등록말소 후 5년 내 거주주택을 양도하는 경우 비과세가 가능합니다.
여덟째, 20.8.18 이후 양도 분부터 임대등록 자진말소(의무임대기간의 1/2 이상 임대한 경우) 및 자동말소시 조정대상지역내 다주택자 양도소득세 중과세율 적용이 배제됩니다. 단, 자진말소의 경우 말소 후 1년 이내 양도할 것
아홉째, 21.1.1 이후 양도 분부터 양도차익에 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율을 곱하여 장기보유특별공제를 계산합니다.
열번째, 21.6.1 이후 양도 분부터 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율이 인상되며 조정대상지역 여부 불문하고 분양권에 대한 양도소득세율이 인상됩니다.
열한번째, 21.2.17 이후 양도분부터 조정대상지역 2주택자 및 3주택자와 관련한 중과세율 적용제외 주택이 추가되었습니다. (내용이 다소 많기 때문에 자세한 내용은 Section6-1 중과세율 이론파트에서 확인)
이 밖에도 올해 책자에는 이론 파트에서 부족했던 내용을 보완하였고 양도소득세 실무에서 중요한 이슈인 다주택자 중과 및 비과세와 관런한 최신 예규들을 추가 하였습니다. 계산사례연구의 경우에는 해설을 충실히 하여 내용을 쉽게 이해할 수 있도록 하였습니다. 또한 신고서 작성 실무편에서는 최근에 이슈가 되고 있는 개정사항을 최대한 반영하여 이에 대한 이해를 돕고자 하였습니다.
아무쪼록 이 책자가 실무자 분들에게 양도소득세에 대한 궁금증을 해결해 줄 수 있는 유용한 길잡이가 되기를 기대하며 저희 저자들은 독자들의 비판과 조언을 기꺼이 받아 들여 더 좋은 책이 발간되도록 노력할 것입니다.
본 책자의 출판을 위해 많은 도움을 주신 더존테크윌의 김진호 대표이사님과 세련된 편집에 많은 노고를 해 주신 편집부 직원에게 깊은 감사를 드립니다. 그리고 책 교정에 많은 도움을 준 모든 분들께 고마움을 표합니다.
2021.4.
공동저자 씀
목차
제1편 실무사례
유형 1 1990.8.30 이전에 취득한 토지의 양도
유형 2 수용된 토지의 양도
유형 3 환지된 토지의 양도
유형 4 재개발 아파트의 양도
유형 5 복합건물(과세주택+일반건물)의 양도
유형 6 부가가치세 과세대상자산의 양도
유형 7 부담부증여
유형 8 아파트의 양도(취득가액이 있는 경우)
유형 9 오피스텔의 양도(취득가액이 있는 경우)
유형10 용도변경
유형11 신축주택 취득자의 양도
제2편 양도소득세 개요
1. 양도의 의의
2. 양도로 보는 경우
3. 양도로 보지 않는 경우
제3편 양도소득세 과세대상
1. 양도소득세 과세대상자산
2. 부동산
3. 부동산에 관한 권리
4. 기타자산
5. 주식 또는 출자지분
6. 파생상품등의 거래 또는 행위로 발생하는 소득
7. 취득시기와 양도시기
제4편 1세대1주택 비과세
1. 개요
2. 1세대
3. 1주택
4. 보유기간
제5편 양도소득세 계산구조
1. 계산구조
2. 양도가액
3. 취득가액 및 필요경비
4. 양도차익의 산정
5. 양도소득금액의 계산
6. 과세표준 및 산출세액
제6편 양도소득세 중과세
1. 다주택자에 대한 중과세
2. 비사업용토지에 대한 중과세
제7편 양도소득세 감면
1. 주택에 대한 감면
2. 토지에 대한 감면
제8편 신고납부절차
1. 예정신고
2. 확정신고
3. 분납
4. 수정신고와 경정청구
5. 결정과 경정 및 가산세
제9편 기준시가
1. 기준시가
2. 토지의 기준시가
3. 건물의 기준시가
4. 주택(개별·공동)의 기준시가
5. 오피스텔 및 상업용건물의 기준시가
6. 기준시가 문제풀이 및 해답
제10편 국외자산 양도 및 비거주자 양도
1. 국외자산 양도
2. 비거주자의 국내 양도소득에 대한 원천징수
제11편 계산사례연구
유형 1 2년 미만 보유한 토지를 양도
유형 2 1990.8.30 이후에 취득한 토지를 양도
유형 3 1990.8.29 이전에 취득한 토지를 양도
유형 4 상속받은 토지를 2년 미만 보유하고 양도
유형 5 환지지역의 토지를 양도(환지예정지 지정 전에 취득)
유형 6 환지지역의 토지를 양도(환지예정지 지정 이후에 취득)
유형 7 환지지역의 토지를 양도(환지청산금을 지급한 경우)
유형 8 환지지역의 토지를 양도(환지청산금을 수령한 경우)
유형 9 수용으로 토지를 양도(수용 보상가액이 양도시 기준시가보다 낮은 경우)
유형 10 수용으로 토지를 양도(수용 보상가액이 양도시 기준시가보다 높은 경우)
유형 11 수용된 토지의 감면
유형 12 배우자로부터 증여받은 토지를 5년 이내 양도
유형 13 특수관계자로부터 증여받은 토지를 5년 이내 양도
유형 14 공유지분 토지를 양도
유형 15 단독주택 양도한 경우로서 취득가액을 알 수 없는 경우
유형 16 공유지분인 연립주택을 양도
유형 17 취득시기가 서로 다른 주택과 그 부수토지를 양도
유형 18 1세대 1주택인 고가주택(단독주택)을 양도(실지거래가액 계산)
유형 19 증축된 주택의 양도
유형 20 여러 필지의 토지 위에 있는 주택을 양도
유형 21 겸용주택의 양도
유형 22 건물용도가 2가지 이상인 복합건물을 양도
유형 23 상속 취득한 상가의 단기양도
유형 24 취득시기가 서로 다른 상가건물과 그 부수토지를 양도
유형 25 증축 상가의 실거래가 환산
유형 26 양도 및 취득당시 기준시가가 모두 있는 경우
유형 27 양도당시 기준시가는 있으나 취득당시 기준시가는 고시되지 않은 경우
유형 28 상속받은 아파트를 2년 미만 보유하고 양도
유형 29 배우자로부터 증여받은 아파트를 5년 이내 양도
유형 30 특수관계자로부터 증여받은 아파트를 5년 이내에 양도
유형 31 1985.1.1. 이후에 취득한 아파트를 양도
유형 32 1984.12.31. 이전에 취득한 아파트를 양도
유형 33 1세대 1주택인 고가주택(아파트)을 양도
유형 34 부담부증여
유형 35 일반아파트 분양권의 양도
유형 36 최초 고시후 취득한 상업용건물
유형 37 최초 고시전 취득한 오피스텔
유형 38 재건축(재개발)조합의 최초조합원이 청산금을 납부한경우로서 기존 주택의 취득가액을 알수 있는 경우(입주권 양도)
유형 39 재건축(재개발)조합의 최초조합원이 청산금을 납부한 경우로서 기존 부동산의 취득가액을 알수 없는 경우(입주권 양도)
유형 40 재건축(재개발)조합의 최초조합원이 청산금을 지급받은 경우로서 기존 부동산의 취득가액을 알수 있는 경우(입주권 양도)
유형 41 재건축(재개발)조합의 최초조합원이 청산금을 지급받은 경우로서기존 부동산의 취득가액을 알수 없는 경우(입주권 양도)
유형 42 재개발(재건축)아파트 양도(1세대1주택인 고가주택) : 청산금을 납부한 경우
유형 43 재개발(재건축)아파트 양도 : 청산금을 지급받은 경우로서 기존 부동산의 취득가액을 알 수 없는 경우
부록
1. 환지처분증명원 인터넷으로 발급하기
2. 인터넷을 활용한 직선거리 측정방법
3. 취득세 등 내역을 민원24시에서 확인하기
4. 국토지리정보원 사이트에서 항공사진 열람하기
5. 2018년 건물 기준시가 산정방법 해설
6. 비사업용 토지 양도소득세 세율과 세액계산에 대한 안내말씀(국세청 홈택스)
저자정보
◎세무사 윤희원
∙인하대학교 경상대학 경영학부 졸업
∙강남대학교 일반대학원 졸업(세무학 석사)
∙강남대학교 일반대학원 세무학과 박사과정
∙한국세무사고시회 국제상임이사(前)
∙더존비즈스쿨, 조세일보 재무교육원 전임강사(現)
∙숭실사이버대학교 세무회계학과 외래교수(現)
∙경복대학교 세무회계과 겸임교수(現)
∙한국표준협회 경영전문센터 수석전문위원(現)
∙서울시 마을세무사(現)
∙한국세무사회 국제협력위원(現)
∙전산세무회계자격시험 출제위원(現)
∙서울지방세무사회 연수교육위원(現)
∙한국세무사회 세무연수원 교수(現)
∙한결세무법인 강남지점 대표세무사(現)
[저서ㆍ논문]
∙회계와세무실무(이택스코리아)
∙전산세무회계실무(이택스코리아)
◎세무사 김신영
∙숭실대학교 벤처중소기업학과 졸업
∙세무법인 텍스케어 근무(전)
∙(주)더존테크윌 근무(현)
∙이택스코리아 재산세제 전문상담위원
∙경리코리아 전문상담위원
∙세정일보 칼럼리스트
∙세무사
∙CFP 합격자
∙국제무역사
◎세무사 박창현
∙홍익대학교 무역학과 졸업
∙더존비즈스쿨 양도, 상속, 증여세 강사
∙국세청조사국 재산세제 강사
∙국세법령정보시스템 국세해설용역 수행
∙서초세무서 국선세무대리인
∙네이버키워드 세무전문상담 위원
∙서울시 마을세무사
∙세무법인 위드플러스 이사
◎세무사 이지민
∙국립창원대학교 통계학과 졸업
∙48회 세무사자격시험 합격
∙(現)삼인세무회계사무소 근무
∙(前)국세청 국세법령정보 국세해설위원
∙(前)신한은행 부동산절세상담위원
∙(前)네이버, 경리코리아 세무전문상담위원
∙(前)세정일보 컬럼리스트
∙(前)세무법인지오 근무
∙(前)이택스코리아 근무
온라인교육